El mercado inmobiliario español atraviesa un momento de fortaleza y equilibrio, impulsado por un contexto macroeconómico favorable y una clara recuperación de la inversión. Ese es el resumen extraído de la conferencia “Real Estate 360°: Una visión global para entender el presente y el futuro”, organizada por Santalucía AM, en la que participaron Ignacio Martínez-Avial , CEO de BNP Paribas Real Estate en España y miembro del Comité de Dirección de Santalucía Seguros, Agustín Bircher, director de Inversiones Santalucía Asset Management, e Ignacio Palazón, director de Patrimonio Inmobiliario en Santalucía Seguros.
Tormenta perfecta
Agustín Bircher señaló que, tras cuatro años marcados por “emociones intensas”, el sector entra ahora en una fase especialmente interesante. Recordó que la percepción general suele centrarse en el mercado de la vivienda y en la fuerte evolución de los precios en España, pero subrayó que la realidad es mucho más amplia y diversa. “El mercado es mucho más profundo y diversificado y eso es lo que queremos transmitir. Cada uno de los segmentos tiene sus propias particularidades”, apuntó.
El director de Inversiones Santalucía Asset Management hizo hincapié en que, desde 2020, el inmobiliario ha tenido que navegar una auténtica “tormenta perfecta”. Primero llegó la pandemia y, posteriormente, la desocupación en el segmento de oficinas. A ello se sumaron una inflación muy elevada y la subida de tipos “más rápida que hemos tenido en la historia moderna”, con un “impacto directo en las valoraciones y en la capacidad de financiar operaciones”.
Añadió que “si nos fijamos en las inmobiliarias cotizadas, las caídas medias fueron del 40% y las transacciones se frenaron en seco. Ahora, en 2025, el panorama macro empieza a estabilizarse, pero lo hace con notables diferencias entre sectores”, concluyó.
¿Cómo se encuentra el sector inmobiliario?
“El sector está en un periodo con más luces que sombras”, afirmó Martínez-Avial. Según explicó, la mayoría de las clases de activo presentan un buen comportamiento gracias al “sólido momento de la economía española”, que crece por encima de la media europea. “Estamos en previsión de un crecimiento del 2,9% en 2025 y del 2,3% en 2026, cifras muy superiores a las de la eurozona (del 1,2% y del 1,1%, respectivamente, según el FMI). Contamos con un mercado laboral robusto, un fuerte turismo, una inmigración activa y un endeudamiento privado bajo, lo que favorece el consumo y la confianza inversora”, apuntó.
Esa fortaleza macro se refleja en las cifras del real estate: la inversión directa acumulada hasta septiembre alcanza los 10.900 millones de euros, un 46% más que en el mismo periodo de 2024, con especial protagonismo del segmento living —vivienda, residencias de estudiantes y de mayores— y de los hoteles.
El ‘real estate’ por sectores
Oficinas, un sector recuperado
Uno de los segmentos que más ha sorprendido al CEO de BNP Paribas Real Estate en España, por su evolución es el de oficinas. “Es un mercado recuperado y en recuperación”, destacó. Este nicho representa ya el 13% del total de la inversión, un 50% más que en 2024.
Martínez-Avial explicó que el teletrabajo estructural tiene una baja penetración en España y que las empresas siguen apostando por espacios presenciales de calidad. “Para atraer y retener talento necesitas buenos espacios de trabajo. Hoy la calidad es tan importante como la localización”, subrayó.
Esa presión está tensionando las rentas al alza en el centro de Madrid y Barcelona, lo que empuja a algunas compañías hacia ubicaciones periféricas. Además, la reconversión de antiguos edificios de oficinas hacia uso residencial está contribuyendo a equilibrar la oferta y la demanda.
Crecimiento de los centros comerciales
Lejos de la visión pesimista de hace unos años, el sector de los centros comerciales está demostrando una notable resiliencia. “Parecía que iban a desaparecer, pero no ha sido así. El consumo sigue fuerte y la sociedad española valora el ocio y las experiencias”, señaló.
Según Martínez-Avial, la clave está en la gestión y la creatividad: “El retail es un mercado muy intensivo en gestión. Los buenos gestores son los que han sabido adaptarse a lo que demanda el consumidor: experiencias, tematización y nuevos formatos”. Además, el auge del lujo en las zonas céntricas de las grandes ciudades está transformando el high street español: “Las marcas se pelean por los espacios, y no hay muchos disponibles”.
Residencial: déficit estructural y atracción de capital institucional
“El gran titular es que tenemos un enorme déficit entre producción y demanda de vivienda”, advirtió Martínez-Avial. El segmento residencial, el más grande del mercado, vive un proceso de institucionalización sin precedentes en España.
“Cualquier solución habitacional que dé respuesta a los usuarios es una buena noticia. Hay una gran necesidad de oferta y eso presiona los precios al alza”, explicó.
La vivienda asequible en alquiler está ganando protagonismo, impulsada por el interés del capital institucional, que ve en este segmento un recorrido de largo plazo.
Sin embargo, el directivo subrayó la importancia de garantizar seguridad jurídica: “Es el punto donde más hay que trabajar. Hay necesidad de vivienda, pero también de estabilidad regulatoria”.
Activos alternativos: del ‘senior living’ al alojamiento estudiantil
El interés inversor también se está diversificando hacia activos alternativos. “El senior living —viviendas con servicios para mayores no medicalizadas— aún no ha explotado en España, pero tiene todo el sentido que lo haga”, señaló.
Las residencias de estudiantes, por su parte, viven un momento de gran dinamismo. Madrid y Barcelona se consolidan como hubs educativos internacionales que atraen talento de alto poder adquisitivo, especialmente de Latinoamérica. “Necesitamos más espacio para estudiantes y universidades; incluso el sector educativo se ha convertido en uno de los principales demandantes de oficinas en los últimos años”, añadió.
Turismo y hoteles: el gran motor de la inversión
“El sector hotelero es ahora mismo el más relevante dentro del real estate español”, afirmó Martínez-Avial. El año pasado España recibió 93 millones de turistas, y las previsiones apuntan a 97 millones en 2025, impulsando tanto la ocupación como la inversión.
“Somos un país tremendamente atractivo para el turismo y contamos con un parque hotelero de gran calidad. Todo apunta a que la tendencia seguirá al alza”, sostuvo el CEO de BNP Paribas Real Estate España.
Logística: hacia una nueva etapa de normalización
El sector logístico, uno de los grandes ganadores de la pandemia, mantiene un buen comportamiento pese a cierta moderación en la inversión. “Nos gustaría ver más operaciones, pero 2026 será un año muy fuerte: están saliendo grandes carteras al mercado”, adelantó.
Martínez-Avial remarcó que la exigencia técnica y la competitividad de los activos logísticos son cada vez mayores: “No estamos ante una caída, sino ante una normalización. Los activos tienen que ser mejores, más eficientes y adaptarse a los avances tecnológicos”.
Oportunidades fuera de España
Por su parte, Ignacio Palazón, director de Patrimonio Inmobiliario en Santalucía Seguros, destacó la estrategia de inversión prudente y a largo plazo que guía las decisiones del grupo. “Buscamos localización prime y liquidez para poder vender sin mayores problemas. Nuestro objetivo no es maximizar retornos a corto plazo, sino proteger el capital, generar rendimientos estables y cumplir con nuestros compromisos a largo plazo”, explicó. En este sentido, Santalucía Seguros centra su foco en oficinas prime y hoteles urbanos situados en las mejores ubicaciones.
Palazón señaló que la aseguradora también está diversificando su inversión fuera de España, aunque reconoció que le gustaría aumentar su exposición en Madrid y Barcelona. “El problema es que la liquidez española es limitada frente a otros mercados europeos, porque el parque de oficinas es más reducido y además se está destruyendo stock. En nuestro país existe una tradición de mantener los activos en cartera sin rotación”, apuntó.
El directivo detalló los cuatro factores clave que sustentan su apetito inversor: la recuperación de la ocupación en oficinas, el auge de las rentas, la resiliencia del mercado europeo y la protección frente a la inflación. “Hemos visto un aumento de ocupación en el primer trimestre de 2025 respecto al año anterior, lo que refleja una vuelta a las oficinas en ubicaciones céntricas. Europa está muy lejos de la situación de Estados Unidos, donde las desocupaciones alcanzan el 25%”, subrayó.
Con todo lo dicho, los expertos reflejaron un estado robusto de este sector del mercado, que muestra una gran solidez y que se sustenta en valores fundamentales como el déficit entre oferta y demanda y otro tipo de factores que aguantan los precios y continúan subiéndolos.
